2018년 문 닫은 유명 장난감 업체인 토이즈아어즈 (Toys R Us)의 밀워키 매장은 현재 자동차 부품 제조업체인 Engine & Transmission Exchange의 본사 이전을 위한 공사 중입니다.
이렇게 리테일 업체의 파산으로 문을 닫은 미국의 대표적인 쇼핑몰들이 밀워키 뿐만 아닙니다. 현재 미국 전역의 6곳의 대규모 쇼핑몰이 거대한 제조 공장 및 물류 허브로 바뀌거나 개편되는 과정에 있습니다. 특히 오하이오 주에 위치한 롤링 에이커스 몰 (Rolling Acres Mall)은 새로운 아마존의 전자 상거래 서비스 센터의 본거지가 되기 위해 2만 평에 가까운 규모의 시설을 건설 중에 있습니다.
▼ 한때 도시의 구심점이 됐었던 쇼핑몰들은 지난 10년간 매출이 급락하며 오프라인 쇼핑몰들이 겪었던 어려움을 그대로 드러내고 있죠. 하지만 이렇게 폐쇄형 소매 공간을 산업 단지로 전환하는 이러한 유형의 프로젝트를 진행하는 것은 쉽지 않습니다. 건물이 용도를 바꿔야 하는 절차 뿐 아니라 리모델링 과정 또한 쉽지 않기 때문입니다.
하지만 아마존 뿐 아니라 미국 전역에서 패쇄된 리테일 공간을 일종의 창고 또는 공급망 센터로 전화하는 프로젝트들이 여럿 진행중입니다. 그리고 이러한 프로젝트들의 경우 개발자가 기존의 구조를 허물고 그 위에 더 큰 건물을 짓기 때문에 대부분 증축공사의 규모는 더 커지기 마련입니다.
이렇게 리테일 매장에서 창고로 전환하는 추세에는 몇 가지 큰 이유를 가지고 있습니다. 점점 더 많은 소매 판매가 인터넷으로 이동하고 있으므로 리테일 매장이 문을 닫는 것 또한 사실이지만 반대로 Amazon이나 UPS나 페덱스 (Fedex) 같은 소매업체 및 제3자 물류 공급업체의 경우 온라인 주문 급증을 처리하기 위한 더 많은 부동산이 필요하기 때문입니다.
▼ 하지만 이러한 거래가 실현되기 전에 발생할 수 있는 몇가지 문제점이 있습니다. 소매자산은 일반적으로 산업자산에 비해 더 큰 가치를 가지게 마련입니다. 예를 들어 쇼핑센터를 산업건축물로 재조정하는 과정에서 기존의 채권자들 사이에 압력이 존재할 수 있다는 사실입니다. 자산의 가치가 하락하는 것을 원하는 사람은 아무도 없겠죠.
또 하나의 장애는 바로 세금문제입니다. 쇼핑센터는 주변 지역 사회에 대한 재산세, 소득세 및 판매세를 발생시키는 좋은 자원이 되는 반면 산업건축물의 경우에는 판매세를 적용시킬 수가 없습니다. 만일 지역사회가 판매세를 요구할 경우, 산업단지로의 변환은 일어나기 어렵게 됩니다.
하지만 창고 공간에 대한 수요가 곧 약화될 것으로 예상되지는 않기 때문에 Amazon이 오하이오 주에 있는 오래된 쇼핑몰을 인수한 것과 같은 거래는 앞으로 표준이 될 가능성이 높습니다.
▼ 아래는 아마존이 인수한 롤링 에이커스 몰 (Rolling Acres Mall)의 1975년의 모습으로 당시에는 지역사회의 중심지로서의 역할을 했었던 것을 볼 수 있습니다.
전성기 때는 해당 쇼핑몰에 미국의 대표적인 소매점인 메이시스 백화점, JC 페니, 타겟, 시어스 등 140개 이상의 매장이 함께 위치하고 있었습니다. 그리고 몇 십년이 지난 지금 해당 쇼핑몰은 고객들의 관심이 줄어들면서 대형 백화점이 자리를 떠나고, 그리고 작은 매장들 역시 재계약을 포기했습니다. 그리고 롤링 에이커스 몰은 이후 복구되지 못했습니다.
그리고 2013년 이후 어느 세입자도 구하지 못한 채 닫힌채로 방치되어 있었죠. 빈 매장들이 오히려 범죄의 온상이 되며 많은 범죄 조직과 홈리스들의 근거지가 되어 왔으며, 정체불명의 시체가 발견되기도 했습니다.
이렇게 방치되어 온 쇼핑몰을 이제 Amazon이 인수하며 새로운 아마존의 물류 창고로서의 역할을 할 예정입니다. 온라인의 발전으로 점점 쇠퇴해가는 거대 쇼핑센터들. 이들은 어떤 모습으로 변모할까요?
